Gisela Roig Irles
El mercado inmobiliario en las grandes ciudades resulta prácticamente inaccesible para gran parte de la población -no solo a nivel de compra de pisos, sino también para acceder a una vivienda de alquiler. Ante esta situación, a menudo nos encontramos con arrendadores que tienen pisos alquilados a arrendatario de renta antigua con prórrogas indefinidas del contrato y que los quieren recuperar, precisamente, para sí mismos o para familiares que no pueden acceder a una vivienda en atención a los precios prohibitivos para gran parte de la población. ¿A qué nos referimos con renta antigua? A todos aquellos contratos firmados antes del 1985 a los que se les aplica el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
¿Puedo recuperar mi piso?
La respuesta es sí. Pero tendremos que iniciar los trámites lo más pronto posible ya que si no es posible llegar a algún acuerdo con el arrendatario, tendremos que esperar entre 6 meses y 1 año para poder pedir auxilio judicial.
Para iniciar el procedimiento necesario para recuperar la posesión del piso, es necesario enviar primero una comunicación fehaciente a los arrendatarios -un burofax se presenta como la forma más simple y asequible. Sin embargo, en este burofax será necesario explicar con detalle los motivos por los que se quiere poner fin al contrato de arrendamiento: para qué se necesita la vivienda, quién la necesita y justificar que no existe ninguna otra alternativa para el arrendador que poner fin a ese contrato para permitir que él mismo o sus familiares puedan cubrir su necesidad de vivienda. Es primordial que este burofax esté bien redactado y fundamentado cumpliendo todos los requisitos establecidos en el artículo 65 del TRLAU puesto que, de lo contrario, no se podrán iniciar las acciones judiciales pertinentes en caso de desacuerdo con el arrendatario.
Una vez tenemos este primer paso hecho, el inquilino tiene un plazo de 30 días hábiles para contestar al requerimiento y en caso de oponerse al mismo, también tendrá que hacerlo alegando una causa justificada- en ningún caso se considerará justificada una negativa genérica.
En este caso, si no hay acuerdo entre las partes para poner fin al contrato, el propietario tiene que tener claro que, una vez enviado el requerimiento, tendrá que esperar entre 6 meses y 1 año para poder iniciar las acciones legales pertinentes. Precisamente porque entre la remisión del burofax y la interposición de la correspondiente demanda es necesario esperar todo este plazo de tiempo, la causa de necesidad que hay que alegar para recuperar la propiedad no hace falta que exista a la fecha de envío del burofax denegando la prórroga del contrato, pero sí cuando se interpone la demanda. Así, por ejemplo, si el propietario tiene un hijo o hija que iniciarán sus estudios universitarios en la ciudad donde se encuentra sito el piso con renta antigua, puede iniciar los trámites teniendo en cuenta este lapso de tiempo que debe transcurrir entre el requerimiento y su efectividad.
A la hora de finalizar un contrato de renta antigua no solo se han de valorar estos plazos sino también la indemnización que corresponde al arrendatario. No podemos olivdar que el arrendatario tenía un derecho indefinidio sobre ese piso que se le deniega con la finalización del contrato. Y por ello, la ley prevé una serie de indemnizaciones que vincula a la buena fe del arrendatario de forma que, si este abandona el piso dentro de los 6 primeros meses tras la recepción del burofax, tendrá derecho a ser indemnizado con dos anualidades de la renta, si lo hace entre los 6 meses y el año, la indemnización se reduce a la cuantía que corresponde a una anualidad de la renta. Si el arrentadrio se niega a poner fin al contrato de arrendamiento y obliga con ello al arrendador a interponer acciones judiciales -por ende- se arreisga a perder el derecho a una indemnización puesto que, precisamente, el propietario no podrá interponer acciones judiciales hasta transcurridos 6 meses -si el arrendatario no ha contestado a su requerimiento o no lo ha hecho razonadamente- o 1 año -si el arrendatario se ha opuesto alegando un motivo justificado.
Pero, y el arrendatario que se da cuenta que se ha especulado con este derecho a finalizar el contrato de renta antigua por cuanto el propietario realmente lo que quería era recuperar el uso del piso para alquilarlo a un precio más elevado o venderlo? ¿Puede recuperar su piso?
La respuesta es sí.
El artículo 68 del TRLAU también prevé esta situación y permite al arrendatario recuperar el piso. Si transcurridos 3 meses desde que dejó el piso, tiene conocimiento de que no se ha mudado en él ningún familiar o el propietario, el arrendatario tiene derecho a volver a su piso impidiéndose además que, durante los 3 años sucesivos, el arrendador pueda volver a reclamar la finalización del contrato -que recupera su validez íntegramente sin necesidad de hacer ningún otro trámite. De la misma forma, si dentro de los 3 primeros años desde que el arrendatario tuvo que abandonar el piso, éste tiene conocimiento de que el propietario lo ha vendido o alquilado a terceros, el arrendatario puede recuperar la vivienda con las mismas condiciones expuestas en el caso anterior.
No obstante, hay que tener en cuenta que el arrendatario solo tiene 3 meses para ejercer esta acción tras la finalización de cada plazo, por lo que debe actuar rápido.
Barcelona, 1 de abril 2022